Riqualificare il patrimonio immobiliare, intervista con Domenico Colapietro

Lo Studio Colapietro ha ideato un software per riqualificare il patrimonio immobiliare. Scopri lo strumento più innovativo del settore

Quando si parla di fondi per riqualificare il patrimonio immobiliare statale, l’urgenza primaria di Comuni, Regioni, ASL, Esercito e altri Enti Pubblici è individuare le strutture di potenziale interesse, analizzando le caratteristiche dei beni immobiliari.

Per rispondere a questa esigenza, lo Studio Colapietro Ingegneria Strutturale & Consulting ha ideato e realizzato, in collaborazione con IN.TE.C. e Brain Computing, un software applicativo in grado di assegnare un ranking specifico allo stato di conservazione degli immobili analizzati.

Riqualificare il patrimonio immobiliare

Il software è collegato ad un dispositivo in grado di rilevare dati significativi sugli edifici, e consente di produrre rapidamente un’analisi iniziale dettagliata. Facile da eseguire, anche per chi non possiede competenze specifiche. La metodologia, nata come tesi per un dottorato di ricerca, è stata ideata dall’ingegnere Domenico Colapietro, esperto d’ingegneria strutturale e titolare dell’omonimo studio di progettazione.

Assegnare agli immobili un ranking in una scala di valutazione è, quindi, già possibile. Per illustrare in modo chiaro il funzionamento dell’applicativo, abbiamo chiesto all’ingegnere Colapietro di condividere maggiori dettagli in questa intervista.

Continua a leggere per scoprire come analizzare lo stato di un immobile utilizzando l’innovativo strumento di analisi sviluppato in collaborazione con IN.TE.C. e Brain Computing.

Riqualificare il patrimonio immobiliare

Cosa significa individuare un immobile da riqualificare?

La valutazione della capacità di resistenza di un edificio non deriva solo dall’elemento strutturale, ma dal suo stato di conservazione. Per questo, data l’eterogeneità degli edifici esistenti, gli Enti Pubblici hanno bisogno di strumenti adeguati che definiscano con immediatezza lo stato dell’edificio. Solo così è possibile assegnare fondi e finanziamenti al recupero dell’immobile.

Qual è la difficoltà più grande nel processo d’identificazione dell’immobile?

La domanda più comune è: “Dove trovo edifici da riqualificare?“. Spesso i finanziamenti vengono utilizzati per studiare un edificio e capire quanto valga la pena investire, ma poi il rischio è avere un budget insufficiente per la riqualificazione. Inoltre, se nell’area di riferimento esiste un altro edificio con criticità maggiori, gli investimenti già devoluti saranno sprecati. Per questo, con uno staff qualificato, ho lavorato ad uno strumento di valutazione speditivo in grado di assegnare un ranking agli immobili oggetto di valutazione.

Come funziona l’applicativo?

Si tratta di uno strumento semplice ma completo, che non necessita sempre dell’intervento di un ingegnere esperto di edilizia a rischio o sismologia. Semplicemente, consente a qualunque ufficio pubblico (o tecnico medio) di conoscere rapidamente, tramite un dispositivo, lo stato reale dell’immobile da analizzare e della sua muratura. Anche con dati esteriori appena visibili, è possibile ottenere un’analisi iniziale approfondita, eseguita con un algoritmo apposito. L’analisi potrà, successivamente, essere ampliata in caso d’interesse o comparata con altre simili.

Riqualificare il patrimonio immobiliare

Cosa può misurare, attualmente, l’algoritmo?

Lo strumento è basato su protocolli ufficiali, tra cui il Protocollo di Analisi della Vulnerabilità, utilizzato per assegnare un ranking con un’escalation di valutazioni agli edifici con una certa valenza. Il valore è espresso in termini di certificazione energetica (es. classe A, classe E) e classe di conservazione costruttiva. Se la valutazione preliminare è molto bassa, occorrerà riqualificare. Così, su scala locale, è possibile studiare gli edifici con le murature più danneggiate e mappare, successivamente, lo stato di tutti quelli destinati al recupero.

In che modo è possibile utilizzarlo?

Per utilizzare questo strumento basta mettere in atto le prassi ordinarie: andare sul posto, entrare nell’edificio, studiare gli spazi e la composizione, osservare i vari degradi (fase visiva) e analizzarlo attraverso piccoli saggi. Non occorrono diagnostiche fortemente approfondite, basta picconare superficialmente una parte della muratura.

Quali edifici possono essere analizzati dall’applicativo?

Qualunque operatore, anche se privo di competenze specifiche, sarà in grado di esprimere un giudizio preliminare su immobili in muratura ed edifici storici, previo corso di formazione iniziale. Per la tipologia d’immobile, si spazia da edifici liturgici e complessi masserizi fino a teatri ed altro ancora.

Come è stato realizzato l’algoritmo?

La creazione del protocollo ha richiesto ben 4 anni di lavoro. Mettere in piedi tutta la prassi operativa e matematica ha richiesto circa 150 addetti ai lavori, provenienti da svariati settori e diverse specialità, tra cui università, PA e tecnici di Enti Pubblici. Il progetto fa esclusivo riferimento alle murature: per ottenere un risultato ottimale sono state schedulate varie forme di muratura. Agli esperti è stato chiesto, ad esempio, di esprimere valutazioni sui vari tipi d’intonaco, effettuando proiezioni sul possibile stato di degrado con il Metodo Delphi [metodo d’indagine statistica, n.d.r.]. Ora stiamo pensando di espandere il progetto anche alle strutture in calcestruzzo armato.

Riqualificare il patrimonio immobiliare

Questo strumento è stato utilizzato con successo in più occasioni. Può fornirci qualche esempio?

Gran parte del patrimonio italiano è costituito dal patrimonio edilizio murario, ma spesso gli edifici non rispondono alle normative dell’epoca. La Regione Puglia rappresenta, da questo punto di vista, un esempio-pilota. All’interno di vari agglomerati metropolitani è stato possibile definire con completezza e assoggettare a valutazione lo stato di un campione di immobili. In questo modo, sono state evitate le situazioni in cui, quando si va a cantierizzare, il budget diventa insufficiente. In definitiva, l’applicativo offre la possibilità di ottenere la “carta d’identità” di ogni singolo immobile, in modo da indirizzare al meglio le fasi di analisi e assegnazione fondi.


La riqualificazione del patrimonio immobiliare è più semplice che mai

Attualmente non esistono catalogazioni o mappature dettagliate degli immobili a rischio sul territorio. La normativa italiana, infatti, prevede soltanto l’obbligo di eseguire studi di vulnerabilità sismica.

Per questo, l’utilizzo di un protocollo operativo in grado di sommare i valori raccolti e fornire un quadro preciso sullo stato di conservazione consentirebbe di snellire l’avvio dei lavori di riqualificazione in tutto il territorio nazionale.

Recuperare gli immobili a rischio tramite valutazione e comparazione preventiva significa istituire un processo virtuoso, che garantisce interessanti vantaggi, tra cui:

  • Notevole recupero dell’investimento iniziale
  • Abbattimento delle certificazioni necessarie
  • Rilevazioni effettuabili da tecnici non specializzati
  • Investimenti più sicuri per gli Enti Pubblici
  • Individuazione degli immobili più rapida
  • Efficientamento della spesa

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